横浜不動産情報(株)|横浜を中心とした事業不動産の仲介

仲介Q&A

仲介業務について

Q01

仲介業務とは?また、仲介業者(=宅地建物取引業者)はどのような仕事をするのですか?

不動産取引の仲介(=媒介)とは、不動産の売買や賃貸借に関して、両当事者の間に立って、売買契約や賃貸借契約の成立に向けて尽力する行為をいいます。
仲介業者の業務を大きく区分すると、三つに区分されます。

  • (1)当事者から売買や賃貸借の相談を受けてから正式に依頼されるまでの業務(商品化活動)
  • (2)正式に依頼されてから売買や賃貸借の相手先を見つけるまでの業務(販売活動)
  • (3)相手先を見つけてから売買契約や賃貸借契約を行い決済と引き渡しを行う業務(契約・引渡し活動)

仲介業者は、当事者の不安やトラブルを防ぐ為に(1)及び(2)の業務に多くの時間を費やします。(3)の業務は(1)及び(2)の業務の中で明確化されたものを当事者が間違いなく履行できるようにフォローして行きます。
よく、契約書を作成し、契約の締結をもって不動産を売主から買主、また貸主から借主に引き渡すのみと思われがちですが、その部分は仲介業務の一部分(上記(3)の一部)です。

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Q02

不動産取引になぜ仲介業者が介在するのですか?

不動産の取引においては、その当事者は業者等取引に精通した者でない場合が多く、不動産(土地や建物)についての私法上・公法上の権利関係や規制、周辺との相隣関係、取引条件等を十分に調査したり確認することは困難です。
このような不十分な調査や確認で取引を行うと、購入(賃借)した当事者は、初期目的を達成できないなどトラブルの発生や損害をこうむることになります。
トラブルや損害を防止し、かつ円滑な不動産取引を進めるために、知識経験が豊富であり、調査能力を有している仲介業者(=宅地建物取引業者)の介在が必要です。
また、不動産取引の当事者もこのような期待をもって仲介業者に依頼します。
また、売買や賃貸借において当事者が直接に納得のいく条件の相手先を見つけることは、大変に難しいことです。このことからも不動産取引の当事者は仲介業者に依頼します。
なお、売買や賃貸借において両当事者が決まっている場合に、仲介業者は要らないのではないかと言われますが、仲介業者を介在させることで上記の説明にあるトラブルの発生や損害を防止できます。また当事者の意向が明確化され曖昧なことがなくなるために後日の苦情やトラブルを防ぐこともできます。

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Q03

不動産取引と普通の商品取引とはどこがちがうのですか?

不動産取引と普通の商品の取引との大きな違いは次の点です。

  • 1.取引価額が高額であること。
  • 2.不動産には同じ物がないこと。
  • 3.不動産を利用(建物を建てる等)する場合、常に法規制等を受けること。

    (所有者の勝手に不動産を利用することができないこと。)

  • 4.不動産には定価がないこと。

    (数々の要因で価格が形成されること。また、同じ価格の不動産が形成されないこと。景気動向等の経済環境に左右されやすいこと。)
    (注)公示価格や路線価といった公に示されている価格はありますが、これらは租税等を算出する目的で公示されている価格であり、不動産取引においては参考価格にしかなり得ません。

不動産の価格は多数の要因の相互作用によって形成され、要因自体も常に変動しています。価格を形成する要因としては、一般的要因(社会的、経済的、行政的等)と個別的要因(土地の個別性、建物の個別性、相隣関係)があります。簡単に要因を列挙します。

〔一般的要因〕
  • ・社会的要因:道路や交通等の社会資本の整備状況。商業地、住宅地、工業地、農用地等としての社会的なくくり等。
  • ・経済的要因:景気動向。金利動向。経済の仕組みの動向。政策動向等。
  • ・行政的要因:不動産関連の法規制。自治体による条例による規制等。
〔個別的要因〕
  • ・土地の個別性:地形、地勢、道路、用途地域、給排水、交通、面積、周辺環境等。
  • ・建物の個別性:構造、用途、築年数、設備、メンテナンス状況、使用の汎用性等。
  • ・相隣関係:隣地の利用形態、嫌悪施設、臭気、境界、越境物、通行権、使用権等。

また、不動産の効用、相対的希少性及び不動産に対する有効需要が不動産の価格に影響を与える場合もあるし、逆に不動産の価格が不動産の効用、相対的希少性及び不動産に対する有効需要に影響を与える場合もありますが、今日では前者の方の影響が強く見られます。

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Q04

仲介業者の仕事は、不動産の名義をAからBに変えるだけで手数料を3%も取るのですか?

仲介業者は、別紙「仲介業務の内容」にある数々の業務を時間と労力を掛けて行います。短期間で成就するものでも約3ヶ月、長期に及ぶものは1年〜2年というものもあります。不動産取引の当事者は、仲介業者を不動産のプロとして信頼して依頼し、仲介業者はプロとして業務にあたるのであり、万一トラブルや損害等が発生した場合は、責任(時には金銭負担もある)をもって解決を図ります。このために仲介業者は不動産取引の当事者の要望に応えられるように、また新しい情報を提案できるように常に知識や見聞を高めるとともに、人材の確保とその育成にも力を注がなければなりません。
上記の仲介業者の業務と責任から手数料3%が定められているものであり、決して高いものではありません。(賃貸借の場合は賃料の1ヶ月が上限として定められています。)なお、仲介手数料は成功報酬であり、別紙のような数々の業務を時間と労力を投入して行っても、取引が成就しなければ報酬は原則として一切申受けることはできません。

(注)責任とプロ意識を持って仲介業務に当たる業者は、決して手数料を安易に値引きしません。中には、契約させれば手数料をもらえるからと、安易な手数料の値引きを仲介に入る手段として用いる仲介業者がいますが、そうした仲介業者はえてして最後まで責任を果たさず、当事者が納得のいかない取引を余儀なくされる場合も少なくありません。

(注)売買の仲介手数料の金額の上限は、取引金額が400万円を超える場合、「本体価格×3.15%(消費税等込み)+63,000円(消費税等込み)」となります。

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Q05

仲介業者はどのような相談にのってくれるのですか?

仲介業者によって異なりますが、当社は「事業内容」にあるように事業用不動産に関わるあらゆる相談に対応して行きます。相談には売却、購入、賃貸、賃借、有効活用、斡旋・紹介、その他(税務の相談等)色々ありますが、仲介業者の業務内容(得意分野や専門分野)によって相談できる内容は異なります。仲介業者は、事業用不動産又は個人居住用不動産に特化した業者に区分されます。事業用不動産を専門的に扱う業者としては、当社もそうですが、信託銀行の不動産部門、金融機関系列の不動産会社、大手不動産会社の法人仲介部門等が代表的な業者です。個人居住用不動産を専門的に扱う業者としては、大手不動産会社系列の仲介会社、信託銀行系列の住販会社、地元の仲介業者等であり、仲介業者の数は圧倒的に個人居住用を専門的に取り扱う業者の方が多くなっています。
相談する不動産が事業用か個人居住用かによって、相談する仲介業者を選択することが不動産取引をスムーズに行うことにつながります。

(注)当社は、個人の居住用のみにしか利用することが出来ないマンションの一室や戸建住宅を個人居住用不動産としています。ただし、中古の戸建住宅でも土地面積が広く、戸建分譲業者に向けられるものや事務所等として利用しているマンションの一室等は事業用不動産として取り扱っています。

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Q06

仲介業者に事情を話すと不利にならないですか?

当事者が仲介業者に不動産に関わる事項以外の事情(売却の背景、購入をする主旨等)を話しても決して不利にはなりません。仲介業者は取引の中で知りえた不動産に関わること以外は守秘義務を負っており、不動産そのものに関わる事項以外、取引の相手方に対して不利となるような事情を話すことはありません。また守秘義務を守らない仲介業者は信用を無くし、仲介としての仕事をやって行けなくなります。
逆に、売主(貸主)が取引の対象たる不動産に関する事情(仲介業者が調査しても確認できないこと等)を仲介業者に話さなかったことが原因でトラブルや損害が発生しても、仲介業者は責任を取ることは出来ませんので注意が必要です。当事者が不動産に関わる以外の事情を仲介業者に話すことによって、仲介業者は当事者と価値観やベクトルの共有化がはかれ、当事者と仲介業者との信頼関係は強くなり、仲介業者は不動産取引から派生する問題の解決等にサポートやアドバイスができるようになります。このサポートやアドバイスが不動産取引への当事者の不安等を解消することにもなります。

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Q07

仲介業者の責任はなに?どこまで責任を取るのですか?

不動産取引において、仲介業者は不動産取引の専門家として、確認できたことを最大漏らさず「重要事項説明書」に記載し、不動産取引の当事者にたいして説明が義務付けられています。万一、説明モレ(調査不足)によるトラブルや損害が発生した場合は仲介業者の責任となります。
但し、取引の対象たる不動産に関する事情(仲介業者が調査しても確認できないこと等)を当事者が仲介業者に話さなかったことが原因でトラブルや損害が発生した場合は、仲介業者は責任を取ることが出来ません。
また、仲介業者としては、決済・引渡し後の買主や借主からのクレームに対しても責任を持って対応して行きます。但し、取引終了後相当期間経過してのクレームには、不動産取引との関係を調査確認し対応して行きます。

(注)「重要事項説明」については別途詳述します。

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Q08

仲介業者を使うメリットは?

不動産取引において仲介業者を使わない場合の当事者が行わなければならない事項を列挙すると、

  • 1.権利関係の調査は行えるか。
  • 2.法規制等の調査は行えるか。
  • 3.価格(賃料)の妥当性の判断を行えるか。
  • 4.取引の相手を見つけることが出来るか。
  • 5.取引条件をキチンと決められるか。
  • 6.上記1から5の曖昧さでトラブルや損害が発生した場合は解決出来るか。

上記のことが問題なく行えるのであれば、仲介業者を使うメリットは何もありません。
しかし、上記の調査や価格(賃料)の妥当性、及び取引条件等は専門知識や不動産取引の経験を要するものであり、不動産取引の知識や経験の乏しい当事者の負担は不安を増長するものとなります。この不安と負担を解消し、問題の無い不動産取引を行うために仲介業者を使うメリットは十分にあります。

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Q09

仲介手数料を含め、売買代金以外にどのくらいお金がかかるのですか?

売買や賃貸借の場合は、売買代金や賃料の他に次のような費用がかかります。なお、売買や賃貸借には色々なケースがありますから、その都度確認をして下さい。

1.売買の場合

【売主の場合】
  • (1)仲介手数料
  • (2)契約書や領収書等に貼付する印紙税
  • (3)登記抹消費用(甲区や乙区に付いている場合)
  • (4)測量費用(測量が売買の条件になった場合)
  • (5)建物解体及び滅失登記費用(建物解体が売買の条件になった場合)
  • (6)敷金又は保証金(オーナーチェンジの場合)
  • (7)譲渡所得税(売却で譲渡益が出る場合)
【買主の場合】
  • (1)仲介手数料
  • (2)契約書や領収書等に貼付する印紙税
  • (3)所有権移転登記費用(土地や建物の所有権移転をする場合)
  • (4)担保設定登記費用(乙区に抵当権等を設定する場合)
  • (5)固定資産税精算金(固定資産税の負担をする金額)
  • (6)不動産取得税(不動産を取得するとかかる税)

2.賃貸借の場合

【貸主の場合】
  • (1)仲介手数料
  • (2)建物や土地の改修費用(賃貸借の条件になった場合)
  • (3)測量費用(賃貸借の条件になった場合)
  • (4)領収書等に貼付する印紙税
【借主の場合】
  • (1)仲介手数料
  • (2)敷金又は保証金(賃料の何ヶ月分となります)
  • (3)礼金(一般的には賃料の1ヶ月分となります)

(注)登記費用や税に関しては、計算の元になる金額や税制等によって異なります。よって、その都度確認することで間違いを防ぐようにしています。

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