横浜不動産情報(株)|横浜を中心とした事業不動産の仲介

仲介Q&A

価格査定について

Q15

価格査定報告とはなに?

仲介業者が売却依頼の媒介契約において、目的物件の売却価額や評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければなりません。この根拠として価格査定報告を用いています。
当社は売却相談や査定依頼に対しては、全て売却依頼の媒介契約を前提にして、目的物件の売却価額や評価額を価格査定報告書として作成し、提案しています。

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Q16

価格査定を依頼するとお金がかかるのですか?

価格査定の依頼を受けると、仲介業者は依頼人との売却依頼の媒介契約を前提にして、目的物件の売却価額や評価額を価格査定報告書として作成します。よって、一般的には無料です。
当社も上記と同じく無料で行っています。また、価格査定には、資料を収集して机上で価格を出す方法もありますが、当社は原則物件調査や役所調査等を行い、価格を算出しています。

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Q17

価格査定報告書はどのようにして作成するのですか?

価格査定の方法としては、取引事例比較法、収益還元法、原価法があります。

〔取引事例比較法〕

多数の取引事例を収集して適切な事例の選択を行い、これらにかかる取引価格に必要に応じて事情補正及び時点補正を施し、地域要因の比較及び個別要因の比較を行って価格を求める方法です。この方法は、近隣地域又は同一需給圏内において、対象不動産と類似の不動産の取引が行われている場合に有効です。

〔収益還元法〕

対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現価の総和を求めるものであり、純収益を還元利回りで還元して対象不動産の価格を求める方法です。一般的には、純収益に賃料収入を用い、還元利回りに表面利回りとして10%前後の数値を用いて対象不動産の価格を求めています。賃貸ビルや賃貸マンション等のオーナーチェンジの不動産の価格を求めるのに有効です。

〔原価法〕

査定時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行い対象不動産の価格を求める方法です。建物の価格を求めたり、造成を伴う土地の価格を求めたり、戸建分譲用地として土地の価格を求めるのに有効です。

一般的な取引事例比較法にて価格査定を行う作成手順は次の通りです。

  • 1.物件調査(現地調査、役所調査、法務局調査)にて価格におよぼす要因を把握する。

    (例)道路、給排水、地形、地勢、用途地域等の法規制、交通、等。

  • 2.物件周辺の取引事例や売却中の物件事例を収集及び調査する。
  • 3.物件近隣の公示価格及び基準地価、路線価を調査する。
  • 4.物件周辺相場を地元業者ヒアリングにて調査する。
  • 5.物件に特殊性があるときは、不動産鑑定士ヒアリングにて調査する。

    (例)高圧線下の物件、農地、囲にょう地等

  • 6.上記A〜Dの事例から適切な事例を選択する。
  • 7.事例の価格に事情補正及び時点修正を施す。
    • ・事例として用いる物件の価格を査定時点における正常取引の価格に修正する。
    • ・時点修正は行われるが、事情補正が行われることは少ない。
  • 8.事例と査定物件との地域要因、個別要因を比較する。
  • 9.試算価格を求める。

    事例価格×時点修正×地域要因・個別要因=試算価格

  • 10.流通性を加味して査定価格を求める。

    試算価格×流通性=査定価格
    流通性とは物件の特性(面積、地形、接道、建物付き等)により売却がスムーズに行くかどうかを捕らえています。

価格査定を行うに際の注意すべきことは、可能な限り恣意的な部分を排除し、必ず物件の実査を行い、価格査定作業をおこなうことです。当社では、価格査定報告書の作成はマニュアル化していますが、調査や事例収集には相当の時間をかけ作成しています。

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Q18

査定価格でなければ売れないということですか?

仲介業者が行う価格査定は売却を前提にして、取引事例等の具体的な事例を基に、物件の価格を出します。よって、査定価格は売却価格とイコールではありませんが、ほぼ近い価格です。
但し、不動産は同じものがありませんから、不動産の特性によって、また不動産市況や景気動向等によって価格は変動します。査定価格は査定時点では売却価格にほぼ近い価格ですが、時間の経過とともに乖離していくので注意が必要です。

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Q19

販売価格と査定価格は同じでなければならないのですか?

販売価格=査定価格とは限りません。できるだけ高く売却するために、査定価格より高く販売価格を決めることは多々あることです。
しかし、不動産価格が値下りしているときに、査定価格より高く販売価格を決めることは、売却までの時間の長期化につながることと、売却のチャンス(機会)を逃すことにもなり兼ねないので注意が必要です。

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