横浜不動産情報(株)|横浜を中心とした事業不動産の仲介

仲介Q&A

成約活動について

Q29

買付証明書とはなに?売渡承諾書とはなに?どのような効力があるのですか?

買付証明書とは、購入希望者が売主にあてて、不動産を購入する意思がある旨を表明する文書です。しかし、買付証明書を交付しただけの段階では道義的な責任は別にして、法的な拘束力を発生させる書面ではなく、発行人は自由にこれを撤回できるものとされています。
効力を持つ(=売買契約が成立する)ためには、買付証明書を受領した売主が、そこに記載されている条件を承諾し、そのうえで改めて買付証明書を発行した買主が承諾することが必要です。
売渡承諾書とは、売主が所有不動産を売却する意思がある旨を買主にあてて表明する文書です。しかし、売渡承諾書を交付しただけの段階では道義的な責任は別にして、法的な拘束力を発生させる書面ではなく、発行人は自由にこれを撤回できるものとされています。(買付証明書と同じ。)
効力を持つ(=売買契約が成立する)ためには、売渡承諾書を受領した買主が、そこに記載されている条件を承諾し、そのうえで改めて売渡承諾書を発行した売主が承諾することが必要です。

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Q30

売主は買付証明書を受領した場合、どのように対処するのですか?

買付証明書には法的な拘束力はありません。しかし、買付証明書を受領した売主には、これに対処する道義的責任があります。よって、売主は、買付証明書に記載されている条件が売却の条件と異なっていても、買付証明書を受領した時には、売却の可否について、また条件の諾否について答えなければなりません。
買付証明書には、普通その有効期限が記載されていますが、売主は有効期限内に答えれば良いのではなく、買付証明書の受領後、可及的速やかに答えなければなりません。(これが道義的責任を果たすことになります。)

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Q31

不動産の売買における「現況有姿」とはどのようなことですか?

不動産の売買における現況有姿とは、売主が買主に不動産(土地や建物)を現況の状態にて引き渡すことをいいます。
不動産の取引における対象不動産とは、土地や建物であり、建物の付帯設備である電気、給水、排水、ガス設備等は建物の一部としてみなされますが、他の設備や備品及び残地物等は不動産の取引が現況有姿であっても売買の対象には含まれません。
「現況有姿」の売買であるからと、次のことに対して売主はなにもしなくてもよいということではありません。

  • ・境界の確定及び境界標の明示
  • ・対象敷地内への越境物(空中越境物も含む)の撤去
  • ・対象敷地内の残置物の撤去
  • ・建物内の設備や備品及び残置物(ゴミ等も含む)の撤去
  • ・建物付帯設備の稼動の確認
  • ・建物の破損や雨漏れの確認及び修復
  • ・土壌汚染の処理
  • ・瑕疵(主に地中埋設物)への責任等

これらについて、売主は買主に現況を説明し、どうするかを買主と合意しなければなりません。

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Q32

公簿面積(登記簿面積)による売買とは?実測面積による売買とは?その違いは?

不動産の取引における土地の売買契約の方法に、登記簿面積による方法と実測面積による方法があります。
公簿(登記簿)面積による売買とは、土地登記簿の表示面積により売買代金を確定し、以後その金額を変更しない方法です。実測面積による売買とは、契約時に実際の面積を測量し、その面積に基づいた金額によって売買する方法です。また、土地登記簿の面積により売買を行い、後に実測した面積との差を精算する方法もあります。公簿(登記簿)面積=実測面積の土地は少なく、売主及び買主の公平を期する観点からも、実測面積による売買が一般的になっています。
また、買主は購入後の隣地との境界でのトラブルを避けるために、実測面積による売買を条件とすることが一般的になっています。この場合の実測図には、隣地所有者との境界承諾書及び道水路査定抄本の添付が求められます。
公簿(登記簿)面積による売買であっても、売主は隣接地との境界や境界標の明示を買主に行わなければなりません。なお、境界標がない場合は、売主にて復元しなければなりません。

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Q33

瑕疵担保責任とはなに?売主は瑕疵担保責任を逃れることはできないのですか?

売買契約の目的物である土地または建物に、契約の締結当時にすでに瑕疵があった場合には、その瑕疵が隠れたものであれば、売主は、故意過失などを問題とせずに民法上その瑕疵を担保する責任を負わされることになっています。これを売主の瑕疵担保責任とよんでいます。
民法では、買主は、売買の目的物に瑕疵を発見したときから、1年以内に損害賠償を請求でき、その瑕疵のために売買の目的を達しえない場合には、契約を解除することができるとされています。
なお、売主が宅地建物取引業者であるか否かで、瑕疵担保責任の内容や規定が異なります。

1.売主が宅地建物取引業者である場合

売買の目的物の瑕疵担保責任に関し、民法に規定する買主の権利行使期間について、引渡しの日から2年以上となる特約をする場合を除き、民法の規定よりも買主に不利な特約をしても無効となります。例えば、「引渡しの日から1年に限り責任を負う」旨の特約をした場合は無効となるので、民法の原則の適用に戻り、売主である宅地建物取引業者は買主が瑕疵を発見したときから2年間責任を負うことになります。

2.売主が宅地建物取引業者でない場合

売主が担保責任を負わない旨の特約をした場合、民法上は有効です。但し、その場合でも売主は次のときは免責されません。

  • ・売主が知っていながら買主に告げなかった事実
  • ・売主が自ら第三者のために設定し、または譲渡した権利

しかし、買主が売主の免責特約を認めることは希であり、一般的には売買の目的物を引き渡した日から期間を定め、その期間内までに買主が発見した瑕疵について担保責任を負う旨の特約としています。

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Q34

境界の確認はなぜ必要なのですか?

境界とは、土地所有権のおよぶ範囲の境目であり、土地所有権の行使に際して最も基本となるものです。隣地との境界線をめぐって争いが生じることが多く、争いとしては、境界線上の境界標、囲障、塀、かこい壁および溝渠、隣地からの越境物(建物の一部や立木)等が原因となっています。しかし、これらも境界線が確定していれば争いにはならずに解決を図ることができるのです。争いを防止するためには、隣地所有者の立会いのもとに境界線を確認し、境界標を設置することです。さらに万全を期すには、資格のある測量士にて実測を行い、実測の結果について隣地所有者の承認を得ておけば安全です。(隣地所有者から境界立会い確認書等を取得しておけばさらに安全です)
売買においては、実測を行い、隣地所有者からの境界立会い確認書を添付することが一般的になっています。不動産の取引において、売主が買主に境界を明示すれば良いと思われがちですが、それは境界の確認をしたことにはなりません。境界の確認とは、隣地所有者の立会い又は隣地所有者が境界を承認した証明をもって行うことです。
隣接所有者との境界線での争いを防止するためには、必ず境界の確認をすることが必要です。

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Q35

建物や付帯設備の確認がなぜ必要なのですか?

不動産の取引において、土地と建物には瑕疵担保責任が付いていますが、付帯設備には瑕疵担保責任を一般的には付けません。建物の不具合や損耗については、目視確認等で可能ですが、設備については動作確認等を行なわないと不具合や損耗の確認ができません。建物や付帯設備でトラブルが発生するのは、建物や付帯設備の不具合や損耗を買主に説明を行わなかった場合や、買主が建物や付帯設備について十分な確認ができなかった場合に多く発生します。よく現況有姿による売買だから建物や付帯設備の確認を省略したり簡単にすませることが散見されるが、後日このことでトラブルになるケースも多く見られます。
現況有姿の売買であるからこそ、売主や仲介業者は買主に建物や付帯設備の現況について説明と確認をしてもらい、不具合や損耗等について了解を得ることが必要になるのです。

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