横浜不動産情報(株)|横浜を中心とした事業不動産の仲介

仲介Q&A

重要事項説明について

Q20

重要事項説明とはなんですか?

仲介業者が不動産の取引を行うときに、売買又は交換及び賃貸借の当事者に「対象物件に関する事項」と「取引条件に関する事項」を文書で説明することが法で義務付けられています。この説明の文書を重要事項説明といいます。

「対象物件に関する事項」

  • ・登記された権利の種類及び内容
  • ・法令に基づく制限、政令や条例で定めるものの概要
  • ・私道負担
  • ・飲用水、電気、ガスの供給施設、排水施設の整備状況等

「取引条件に関する事項」とは

  • ・代金、借賃等以外に授受される金銭の額および授受の目的
  • ・契約の解除に関する事項
  • ・損害賠償額の予定または違約金に関する事項
  • ・手付金の保全措置の概要
  • ・ローンの内容およびローンが不成立の場合の措置等

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Q21

重要事項説明はなぜ必要なのですか?

仲介業者(=宅地建物取引業者)に重要事項の説明が義務付けられている理由は、次の通りです。一般の土地や建物の買主や借主は、取引しようとする物件に関する権利関係や法令上の制限等を自分で調査する能力を持ってないのが普通であり、取引条件についても、十分な知識を持ち合わせていないのが通常です。また、売主や貸主とて同様です。よって、取引の当事者が思わぬトラブルや損害を被ることにもなり兼ねません。
このような事態を防止するために、調査能力があり、知識経験もある仲介業者(=宅地建物取引業者)に対して、契約成立までの間に取引の当事者に文書で説明することが義務付けられています。
このことから、重要事項説明は取引に関わる当事者及び仲介業者間のトラブルや損害の発生を防止するとともに、責任や負担の所在を明確にすることになります。

〔誰に説明をしなければならないか〕

  • ・業者が直接に売買や交換をする場合にはその相手方。
  • ・代理人として売買、交換及び貸借の契約を結ぶ場合は、その相手方及び代理を依頼した者。
  • ・売買、交換及び貸借の仲介をしようとするときは、売買、交換及び貸借の両当事者。

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Q22

重要事項説明で売主が触れてほしくないことも記載し説明するのはなぜですか?

重要事項説明は取引に関わる当事者間のトラブルや損害の発生を防止する目的があります。トラブルや損害の発生を防止するためには、対象物件に関わることを全て買主や借主に文書で説明し了解を得ることが必要です。仲介業者が調査しても確認できないこともあり、売主や貸主が知りえていることを仲介業者に報告し、重要事項説明に記載することが必要です。 売主や貸主のみが知っていて、それを仲介業者及び買主や借主に告知せず、トラブルや損害が発生した場合は、売主や貸主の責任と負担にて解決しなければなりません。
一般に売主が重要事項説明に明示しなかったことによって買主から求められる損害賠償額は、明示することによって受ける売却価額の減少額よりはるかに高額になる場合が多いことに留意する必要があります。

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