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仲介Q&A

媒介契約について

Q10

媒介契約とは?

仲介業者(=宅地建物取引業者)が、土地建物の売買や交換の仲介(=媒介)の依頼を受ける際の依頼者との契約を媒介契約といいます。なお、売買契約を媒介契約と誤解し、媒介契約を売買契約と混同している場合があり、気をつける必要があります。
業法では、媒介契約に関する契約関係を明確化し、紛争を防止するため、仲介業者が土地建物の売買または交換の媒介契約を締結したときは、遅滞なく、一定事項を記載した書面(媒介契約書)を作成し、依頼者に交付しなければならない、と規定しています。
媒介契約に記載する一定事項とは次の内容です。

  • 1.土地建物を特定するために必要な表示
  • 2.土地建物を売買すべき価額またはその評価額
  • 3.媒介契約の類型
  • 4.媒介契約の有効期間および解除に関する事項
  • 5.指定流通機構への登録に関する事項
  • 6.報酬に関する事項
  • 7.その他国土交通省令で定める事項

なお、業法で規定されていませんが、当社は賃貸借の場合でも、媒介契約を依頼者と締結したときは、遅滞なく、一定事項を記載した書面(媒介契約書)を作成し、依頼者に交付しています。

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Q11

媒介契約には一般・専任・専属専任の3種類あるがどうちがうのですか?

媒介契約には、3つの契約型式があり、その違いは次の通りです。

1.専属専任媒介契約

依頼者は、売買又は交換の媒介又は代理を、他の仲介業者に重ねて依頼することができません。また、依頼者は、自ら発見した相手方と売買又は交換の契約を締結することができません。つまり、売買又は交換の契約を行う時は、依頼した仲介業者を必ず介して行わなければなりません。

2.専任媒介契約

依頼者は、売買又は交換の媒介又は代理を、他の仲介業者に重ねて依頼することができません。但し、依頼者は、自ら発見した相手方と売買又は交換の契約を締結することができます。

3.一般媒介契約

依頼者は、売買又は交換の媒介又は代理を、他の仲介業者に重ねて依頼することができます。また、依頼者は、自ら発見した相手方と売買又は交換の契約を締結することができます。

仲介業者の依頼者への義務等も媒介契約によって異なります。

1.専属専任媒介契約

仲介業者は依頼者に対して、業務処理状況を1週間に1回以上報告しなければなりません。媒介契約の締結の日から5日以内に指定流通機構に登録しなければなりません。

2.専任媒介契約

仲介業者は依頼者に対して、業務処理状況を2週間に1回以上報告しなければなりません。媒介契約の締結の日から7日以内に指定流通機構に登録しなければなりません。

3.一般媒介契約

専属専任や専任媒介契約における義務等はありません。

仲介業者が専属専任媒介契約や専任媒介契約で依頼を受けると、他の業者から取引を横どりされる(いわゆる「抜き行為」)おそれがないので、物件情報を指定流通機構(レインズ)への登録、業者向けの情報配布(アットホーム)等、情報を公開し、取引の相手方を見つけるため積極的に努力し、成約に至る期間が短くなったりする等のメリットがあります。

(注)指定流通機構(レインズ)とはなに?

  • ・宅地や建物の取引の適正の確保及び流通の円滑化を目的として設立された法人です。
  • ・ほとんどの宅地建物取引業者が加入しています。
  • ・宅地建物取引業者は、媒介契約(特に専属専任や専任媒介)その他の宅地建物取引業に係る契約の目的物である宅地又は建物を登録します。
  • ・登録された宅地又は建物についての情報を、宅地建物取引業者に対して、定期的に又は依頼に応じて提供します。また宅地建物業者は登録された情報の検索を行い、不動産取引に積極的につなげています。

(注)「専属専任及び専任媒介契約」に対する誤解について!

仲介業務について不案内の方の中に、「専属専任及び専任」で媒介契約を結ぶと仲介業者は売主の意に反してキチンと公開しなかったり、公開しても仲介業者自身の買主と売買させるためにその相手方が見つかるまで、他の業者から問い合わせがあっても「現在買主と交渉中」とか「契約予定」等と回答し、成約を引き延ばすのではないかとの懸念する向きがありますが、そのような業者は稀で、誠実で信頼のおける業者は売主から指示がない限りそのようなことはいたしません。当社は、売主のためにより早くより有利な条件の買主を発見するため、レインズのみならず民間の媒体(アットホーム)への早期公開を売主にお勧めしています。

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Q12

複数の業者に頼む場合にはどうすればよいのですか?

依頼者が、複数の仲介業者に売買又は交換を依頼する場合は一般媒介契約を締結することで可能となります。一般媒介契約には、他に依頼する仲介業者を明示する「明示型」と明示しない「非明示型」があります。
一般媒介契約の場合は、他の業者から取引を横どりされる(いわゆる「抜き行為」)おそれがあるため、仲介業者は物件情報を公開せず、自らの活動領域の中で相手方を見つけようとするために、成約に至る期間が長くなったり、依頼者の期待通りにいかないことがありますが、複数の業者にて競争させるメリットもあります。

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Q13

仲介業者に依頼する場合、媒介契約を結ばなければならないのですか?

必ずしも媒介契約を結ばなくても仲介業者への依頼はできます。媒介契約を締結するのは、依頼者と仲介業者、依頼者と仲介業者及び相手方とのトラブルを防止することが最大の目的であり、そのために媒介契約の記載事項が決まっています。
また、仲介業者は媒介契約の締結をもって依頼者の売買又は交換の意思確認の確実性を判断し、成約に向けて積極的に努力しますが、媒介契約を締結できない場合は依頼者や相手方とのトラブルを避けるために、成約に向けての活動は非積極的にならざるをえません。

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Q14

媒介契約を結ぶと当事者(売主・買主等)がやってよいこととやってはいけないことがあるのですか?

専属専任媒介契約や専任媒介契約を結ぶと依頼者のやってはいけないことがあります。それ以外は、依頼者はやっていいことになります。しかし、依頼者が自ら当事者となり不動産取引をおこなうには大きな負担と不安を覚悟しなければなりません。よって、依頼者は自ら当事者になるのではなく、依頼者への問い合わせや訪問がある場合は、媒介契約を結んでいる仲介業者に引き継ぎ、後の対応を任せることです。
依頼者に直接問い合わせや訪問等があった場合、依頼者が不用意に発した言質のために納得の行かない取引条件を容認しなければならない場合があります。信頼できる仲介業者と媒介契約を交わし、その仲介業者に全面的に対応を任せる方が安全と言えます。

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